Aile Konutu (a.k)
Türk Medeni Kanunu’nun başlıklı 194. maddesinde;
«Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça Aile Konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz…» şeklinde düzenlenmiştir.
Aile Konutu
Aile Konutu Şerhi Niteliği
Tapuya a.k.şerhi konulmuş olmasa da, o konut aile konutu niteliğindedir; eşlerin birlikte yaşadıkları bu konut üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma a.k. şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya a.k.şerhi verilmese de o konut a.k özelliği taşıyacaktır. Bu madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak belirli olan bir işlem için verilebilir. TMK’nın 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere iznin açık olması gerekir.
Aile Konutu Şerhi ve 3. Kişilerin İyi niyeti
Uygulamada en çok karşılaşılan konulardan biri de; eşlerden birinin, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu borcu karşılığında 3.kişilere ipotek etmesi şeklinde görülmektedir. Bu durumda aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmemesi halinde, işlem tarafı iyi niyetli 3.kişinin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi hükmünden yararlanacağı kabul edilmektedir ( HGK. 24.04.2013, E.2012/2-1567, K. 2013/579). Bu durum a.k olarak kullanılan taşınmazın tapu kaydında konutun bu niteliğini gösteren şerh olmaması hali ile ilgilidir ve taşınmazın a.k olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan 3. kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır. Tapuda a.k şerhi olmasa da bunu bilecek durumda olan veya bilen kişinin iyi niyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir.
Aile Konutu Şerhi ve 3. Kişilerin İyi niyetinin İspatı
Yasanın iyi niyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Söz konusu 3. kişi tacir ise, basiretli bir iş adamı gibi hareket etme zorunluluğu vardır. Dolayısıyla a.k ipotek ettirilecek ise örneğin, tacirin diğer eşin rızası olup olmadığını bilmesi gerekmektedir. Eğer 3. kişi iyi niyet iddiasında ise, rızanın olup olmadığı konusunda gerekli araştırmayı yapmış olmalıdır. Aksi takdirde iyi niyet iddiasından bahsedilemeyecektir.
Aile Konutu – İpotek Tesisi – Eşin Onayının Gerekmesi Örnekler
Y. HGK E.2015/247 K. 2015/2323 T. 21.10.2015
Y. HGK E. 2014/224 K.2015/2354 T.23.10.2015
Değerlendirme
Eşlerden biri, diğer eşin rızası olmaksızın a.k üzerinde tasarruf işlemi gerçekleştirmişse (kira sözleşmesinin feshedilmesi, devredilmesi vs.) söz konusu tasarruf işlemi, diğer eşin rızası olamaması hasebiyle geçersiz olacaktır. Rızanın sözle olması yeterli olmakla birlikte; rıza o konuya ilişkin, o konuya özel verilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yasa, şerhin varlığına ihtiyaç duymadan söz konusu tasarrufu geçersiz sayacaktır.