Gayrimenkul Avukatı ve Danışmanlık Hizmetleri AKPINAR Hukuk
Gayrimenkul avukatı ekibimiz, faaliyet alanlarımızda belirtilen hukuki konularda yurtdışı ve yurt içinde, müvekkillerimize ihtiyaçları doğrultusunda çok dilde, mahremiyet kurallarına riayet ederek, avukatlık etik kurallarını gözeterek, kaliteli, ilkeli, sorumluluk bilinciyle, mümkün olabilecek en hızlı zaman dilimi içerisinde, karşılıklı güvene dayalı, avukatlık ve danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
Gayrimenkul Avukatı nedir?
Gayrimenkul avukatı ev,arsa, tarla ve emlak avukatı gibi taşınmaz mallara ilişkin davalara bakan avukattır. Ülkemizde gayrimenkule olan talep neticesinde ev, arsa ve tarla için dava açılmasına sıkça rastlanmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerden kaynaklı sorunlar kimi zaman hukuk yolları kullanılmadan anlaşarak çözümlenmekte diğer uyuşmazlıklar ise dava yoluyla çözüme ulaşmaktadır.
- İhtilaflar sebebiyle dava aşamasına gelen vakalarda da
- ekibimiz müvekkillerimize her türlü hukuki hizmeti
- ihtilaf çözüm aşamasına kadar sunmaktadır.
Gayrimenkul Avukatının pratikte en çok karşılaştığı sorunlar
Gayrimenkul avukatı, günümüzde taşınmaza olan talebin büyük bir artış göstermesine müteakib bu konulara ilişkin uyuşmazlıklarda çokça mesai harcar hale gelmiştir. İşinin ehli olsun olmasın herkesin müteahhitlik yaptığı günümüzde müteahhidin zamanında ve anlaşıldığı şekliyle taşınmazı teslim edememesinden kaynaklı sorunlarla çokça karşılaşılmaktadır. Maketten veya kağıt üzerinde satın alınan konutların tamamlanamaması, tapu tescili ve tapu iptali davaları, mirastan kaynaklı (arsa, tarla vs.) gayrimenkul paylaşılması ve izale-i şuyu davaları, boşanmadan kaynaklı mal rejimi paylaşımında ortaya çıkan kredili veya kredisiz alınan konutun eşler tarafından paylaşımı, kentsel dönüşümden kaynaklı uyuşmazlıklar, vekaletin kötüye kullanımından kaynaklı gayrimenkulun vekaleti verenin bilgisi dışında 3. Kişilere devredilmesi, en çok karşılaşılan davaların başını çekmektedir.
Gayrimenkul Avukatına ihtiyaç duyulan davalar ve hizmetlerimiz
Gayrimenkul avukatının en çok karşılaştığı ve en çok ihtiyaç duyulduğu davalar; tapu tescil ve tapu iptal davaları, ortaklığın giderilmesi davası(izale-i şuyu), önalım davaları, ecrimisil davaları, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, tapu kayıtlarının düzeltilmesi davası, belediyeye karşı imar hukukundan kaynaklı davalar durumunda konularında uzman ortaklarımız hizmetinizdedir.
- Özellikle belirtmeliyiz ki ülkemizdeki tüm iller bazında tüm mahkemelerde müvekkillerimizin Gayrimenkul Avukatı ekibimiz tarafından temsil edilmesi,
- dava dosyalarının hazırlanması,
- ülkemizdeki mahkeme kararlarının tüm mahkemelerde istinaf veya temyiz davaları,
- taşınmazlardan doğan icra, alacak davası, haciz işlemlerine dair her türlü danışmanlık talebi ve/veya davalarınızda,uzman ortaklarımız hizmetinizdedir.
Konusunda Uzman Gayrimenkul Avukatı Ekibimizle Müvekkillerimizi Yurtiçi Tüm İller Bazında Temsil Ediyoruz
Gayrimenkul avukatı, müvekkillerimizi tecrübeli avukat ortaklarımızla, yurtiçi ve yurtdışı avukatlık ve danışmanlık hizmetlerimizle ve ayrıca avukat ortaklarımızla yurtiçi tüm iller bazındaki davalarda her düzey mahkeme nezdinde temsil ediyoruz.
Gayrimenkul Avukatı Sorumluluğu
Gayrimenkul avukatlığı, gayrimenkul davalarının konusunda uzmanlık gerektirmesi nedeniyle sorumluluğu yüksek bir avukatlık alanıdır. Her ne kadar ülkemizdeki avukatlık sisteminde gayrimenkul avukatı gibi bir titr söz konusu olmasa da, bir avukatın o alanda çokça pratik yapması, bilgi ve tecrübesi o avukatın uzmanlık alanı haline gelebilmektedir. Bu durumda konusunda uzman olmayan gayrimenkul avukatı, müvekkile para kaybıyla birlikte hak kaybına neden olabilecek, müvekkilin zaman ve para kaybına neden olacaktır. Müvekkilerin bu konuda vekalet verirken bu duruma öncelikli olarak dikkat etmeleri gerekmektedir.
Avukatlık, yargı erki içinde, bağımsız savunmayı temsil eden kamu hizmeti niteliğinde bir meslektir. Ve sorumluluğu da bu sebepten bir hayli fazladır.
Konusunda uzman avukat ve danışmanlarımız, yargının kurucu unsurlardan olan bağımsız savunmayı serbestçe ve eşitlik ilkesine göre temsil ederler.
Ayrıca önemli bir husus ise, yurt dışında yaşayan fakat dil konusunda problem yaşayan danışanlarımıza da lisans ve yüksek lisans düzeyinde yurt dışı eğitimi olan avukatlarımız olması dolayısıyla İngilizce ve Fransızca danışmanlık verilmekte ve vekaleten hukuki işlemleri takip edilebilmektedir.
Ekibimiz tüm faaliyet ve çalışmalarını müvekkillerimizle arasındaki gizliliği tam anlamıyla koruyarak gerçekleştirmektedir.
Örnek Yargıtay Kararı:
YARGITAY 1. Hukuk Dairesi
2016/3404 E.
2016/7050 K.
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi, yıkım davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı, davalı ve dahili davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi … ‘ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, imar parseline elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil miktarının tespiti isteklerine ilişkin olup, mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm, davacı, davalı ve dahili davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, 6713 ada 7 parsel sayılı taşınmazın kayden maliki olduğunu, taşınmazın bulunduğu alanda yapılan imar uygulaması sonucunda davalıya ait evin bir bölümünün taşınmazına taşkın hale geldiğini, müdahale nedeniyle taşınmazını kullanamadığını ileri sürerek eltamanın önlenmesine, taşkın yapının yıkılmasına ve taşınmazın kullanımından kaynaklanan ecrimisil miktarının tespiti ile talep ve dava hakkının saklı tutulmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, haksız müdahalenin söz konusu olmadığını, dava konusu binayı imar uygulamasından önce yaptığını, yapı bedelinin arsa bedelinden fazla olması halinde taşınmazın adına temliken tesciline karar verilmesi gerektiğini İmar Kanununun 18. maddesi hükmü gereğince yapı bedeli ödenmedikçe yapıyı kullanma hakkının bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, çekişme konusu taşınmaza davalı binasının imar uygulaması ile taşkın hale geldiği, yıkımın fahiş zarar oluşturmayacağı, binanın taşkın bölümünün değerinin davalılara payları oranında verilmesi gerektiği, ecrimisil isteği bakımından eda davası açma imkanı varken tespit davası açmasında davacının hukuki yararı olmadığı, dava açılmasına davalıların sebebiyet vermedikleri gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 6713 ada 7 parselin davacı adına kayıtlı olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, komşu 6713 ada 10 parselde davalı ve kızı dahili davalının bağımsız bölüm malikleri oldukları, her iki taşınmazın imar uygulaması sonucu oluştukları imar öncesinde davalı …’nin 1303 ada 380 parseldeki 2 nolu meskenini 02.08.1999 tarihinde kızı dahili davalı …’e satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; yasal ayrıcalıkların dışında ayrılmaz parçanın (mütemmim cüz’ün) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus Türk Medeni Kanununun 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Ne var ki, yürürlükten kalkmış olan 6785 sayılı yasanın l605 sayılı yasa ile değişik 42/c ve halen yürürlükte bulunan 3l94 sayılı imar yasasının l8. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle ayrılmaz parça (mütemmim cüz) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı yada ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkanı sağlanmıştır.
Öte yandan, zeminin maliki olan kişinin taşınmazı bizzat kullanma yetkisi sınırlanmış, ayrılmaz parça (mütemmim cüz) durumunda olan yapı üzerinde tasarruf etme gücü özel yasa ile kısıtlanmıştır.
298l sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik l0/c maddesi de aynı doğrultuda hüküm getirmiştir. Gerçekten, bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça (mütemmim cüz) niteliğinde yapı inşa etmiş imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle yukarıda değinildiği gibi yasa koyucu imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur.
Somut olaya gelince, mahkemece yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde hükme yeterli bir inceleme ve araştırma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki; dosya kapsamı ile dava konusu 6713 ada 7 parsel sayılı taşınmaza mahallinde yapılan keşif sonucu elde edilen bilirkişi raporu eki krokide (A) ile gösterilen binanın taşkın olduğu, belirlenen taşkınlığın idari bir tasarruf olan imar uygulaması sonucu meydana geldiği, imar öncesi dosya içeriğinde yer alan kayıtlar ile davalı ve kızı dahili davalının hak sahibi oldukları sabittir. Ancak, yine dosyadaki kayıt ve belgeler ile taşkın binanın bulunduğu 6713 ada 10 sayılı imar parselin de davalı ve dahili davalının (A) ve (B) blokta ayrı ayrı 2 nolu bağımsız bölümlerin malikleri olarak yer aldıkları da açıktır.
Dava konusu taşınmaza tecavüz idari bir tasarruf olan imar uygulaması ile meydana geldiğine ve davalının kusurlu olduğu söylenemeyeceğine göre yargılama giderlerinin davacıdan alınmasında ve imar uygulaması sonucu ortaya çıkan taşkınlık nedeniyle davalı kötü niyetli sayılamayacağından ecrimisile de hükmedilemeyeceğinde kuşku yoktur. Öte yandan, davacının ecrimisilin tahsiline yönelik bir talebi de bulunmamaktadır.
Hâl böyle olunca, imar uygulamasına dair kayıt ve belgelerin tamamı merciinden getirtilerek, mahallinde yeniden içlerinde harita mühendisi bilirkişinin de yer aldığı üç kişiden oluşan bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak hangi binanın davacı taşınmazına taşkın olduğu, taşkın binanın sahibinin kim olduğunun kuşkuya yer bırakmayacak şekilde saptanması, bilirkişiden uygulamayı gösterir denetime elverişli rapor ve kroki alınması, yıkım halinde taşkın binanın tamamının kullanılamaz hale geldiğinin tespiti halinde binanın tamamının değerin mahkeme veznesine depo etmesi bakımından davacıya süre verilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.
Davacının yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine. Davalı ve dahili davalının temyiz itirazları değinilen yönler itibariyle yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3. maddesi aracılığıyla) 1086 sayılı HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 09.06.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.