Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası
Aşırı enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi gibi nedenlerle meydana gelen olağanüstü değişikler sonucunda tarafların edimleri arasındaki denge önemli ölçüde sarsılmış ve edimin olduğu gibi yerine getirilmesi borçludan beklenmez duruma gelmişse, M.K.’un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı dikkate alınarak “işlem temelinin çökmesi” ya da aşırı derecede sarsılması ilkesi uyarınca sözleşme yeni durumlara uyarlanabilir.
Bu uygulamanın yapılabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir.
Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına ilişkin bir sınırlandırma bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir.
Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası ve İlgili Yargıtay Kararının İçeriği
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E: 2002/13-852 K: 2002/864 T: 30/10/02
Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 12. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 15.3.2001 gün ve 2000/527-2001/154 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 21.6.2001 gün ve 2001/5780-6713 sayılı ilamı ile, (…Davacı şirket mülkiyeti davalıya ait taşınmazı ihale ile 21.07.1998 tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık net 46.398 Amerikan Dolarına kiraladığını, 1998 yılının 10. ayından itibaren dünyada başgösteren ve daha sonra da ülkemizi etkileyen ekonomik krizin etkisi ile anılan kiranın ödenemez hale geldiğini, krizin özellikle tekstil sektörünü etkilediğini, ödemelerin yapılamaz bir hal aldığını, mali krizden sonra davalıya başvurarak, kira bedelinin rayiçlere uygun hale getirilmesini talep ettiğini, ancak talebinin kabul edilmediğini ileri sürerek taşınmazın aylık kira bedelinin 21.07.1999 tarihinden itibaren brüt aylık 4.750.000.000 TL.na indirilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 08.09.1999 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 5.150.000.000.-TL.na uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
- 2. Davalının temyizine gelince; dava hukuksal nitelikçe, kira parasının günün ekonomik koşullan altında çekilmez hal alması ve böylece işlem temelinin çöktüğü olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir. Ne var ki, kira bedelinin değişen ekonomik koşullara göre çok düşük kaldığı ve tahammül edilemez hale geldiği ve bu nedenle kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması, ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde ve geriye kalan sürenin çok uzun olması ve kira tespit davası açılamaması durumunda talep ve dava edilebilir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 21.7.1998 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli olup kısa sürelidir. Davacı kiracı 1 yılın sonunda kira tespit davası açılabileceğine göre kısa süreli sözleşmeye dayanarak, ayrıca kira bedelinin olağanüstü durumlar nedeni ile uyarlanmasını talep edemez.
Mahkemece bu yönler gözetilmeden yazılı şekilde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Bilindiği gibi hukuki yararı olmak şartıyla T.C. Anayasası’nın 36. maddesinde “Herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı ve davalı olarak iddia ve savunma hakkına sahiptir.” O halde konu öncelikle doğrudan doğruya bir temel hakkın kullanılmasını ilgilendirmektedir. T.C. Anayasası’nın 13. maddesi uyarınca hakkın sınırlandırılmasının yasaya dayanması zorunludur. Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlandırma bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir.
Ne var ki, Yüksek Özel Daire işin esası hakkında bir inceleme yapmadığından işin esasıyla ilgili olarak yerel mahkemenin kurduğu hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı gerekçelerle yerel mahkemenin direnme kararı yerinde bulunduğundan işin esasıyla ilgili olarak yerel mahkemenin kurduğu hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 13.H.D.’ne gönderilmesine, ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığından, 30.10.2002 gününde ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI: Taraflar arasındaki sözleşmede kira bedeli döviz üzerinden belirlenmiştir. ‘Bunun amacı sözleşme ile belirlenen bedelin enflasyon koşullarından arındırılmasına yönelik olup akdin esaslı unsurlarındandır.
Uyarlama koşullarının mevcut olduğu iddiasına dayanan bu davada da istek, bu esaslı unsurun bozulmaması şartı ile ileri sürülebilir. Diğer bir deyişle, uyarlama isteminin yine döviz üzerinden olması gerekir. Dava, bu şartlara uygun olarak açılmadığından, sırf bu yönden reddi gerektiği düşüncesi ile kararın bozulması düşüncesindeyiz.
Öte yandan, Özel Daire bozma kararında işin esasına girilerek, akdin süresi yönünden uyarlama koşulunun gerçekleşmediği gerekçesiyle bozulmuş bulunmaktadır. Bu durum karşısında, Sayın Çoğunlukla – tarafımızdan iştirak edilmeyen bir görüşle – kısa süreli sözleşmelerde de uyarlama davalarının dinlenebileceği benimsendikten sonra, diğer unsurlar bakımından da Genel Kurul’ca işin esası incelenerek bir sonuca varılması gerekirken, diğer unsurların incelenmesi için dava dosyasının Özel Daire’ye iadesi hakkında karar verilmesi yönünde oluşan düşünceye de katılmıyoruz.
Işıl ULAŞ Mehmet KILIÇ
Onbirinci Hukuk Dairesi Onbirinci Hukuk Dairesi
Başkanı Üyesi
KARŞI OY YAZISI: Davacı Şirketin (tacirin) ihaleye iştirakle rakiplerini sıra dışına atarak, ihaleyi kazanıp sözleşme yaptıktan kısa süre sonra, uyarlama istemesine olanak bulunmaması bakımından, Özel Daire kararı doğrudur. Bu gerekçeyle yerel mahkeme kararı bozulmalıdır. O nedenle, Çoğunluk kararına katılamıyoruz. 30.10.2002
Erbay TAYLAN Altan ERTÜRK Ö. Şansal ERKAM Aytaç MALKOÇ 19. H.D.Üyesi 13.H.D.Üyesi 19.H.D.Üyesi 13.H.D. üyesi
> Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası ve Görüşler
Beklenmeyen hal (emprevizyon) kuramının açıklanması şöyle yapılmaktadır:
“Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli suretle değişmişse taraflar akitle bağlı olmamalıdır. Buna “clausula rabus sic stantibus” (beklenmeyen hal şartı) denmektedir. Bu görüş öğretide “emprevizyon teorisi” adıyla anılır. Öğretide, sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi, sözleşmenin örtülü (zımni) şartıyla yapıldığı varsayılır (Teki-nay/Akman/Burcuoğlu/Altop-Tekinay, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası. İst. 1993 s: 1005).
Akitlerin ifasını şartların değişmemesine bağlayan (clasula rebus sic stantibus) fikri çok gerçeğe uygun değilse de, ahde vefa prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığın da her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. (Prof. Dr. Kemal Oğuzman. Borçlar Hukuku Dersleri, Cilt: 1, 4. Bası İst. 1987 s.123; Prof Dr. Rona Serozan, Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 3. Cilt, İst. 1994 s. 164; İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Sözleşmenin Yorumu, Sözleşmenin Tamamlanması, Sözleşmenin Değişmez Hal ve Şartlara Uydurulması, Ank. 1987 s.112; Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu, Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama İst. 1995 s.4; İsviçre Hukuku için bkz. Eugen Bucher, Schweizer İsch’es Obligationenrecbt Allgemeiner Te-il, 2. Bası, Zürich 1988, s.385 vd; Henri Deschenaux, Le titre Prelimina-ire du Code Civil, Fribourg 1969, s. 183).
Mukayeseli hukuk açısından olayı irdelediğimizde; Alman Hukkunda beklenmeyen hal (emprevizyon) veya clausula rebus sic stantibus kuramının daha da somutlaştırılarak kabul edildiğini ve işlem temelinin çökmesi kuramı olarak adlandırılan bir kuramın geliştirildiğini görmekteyiz. Bu kurama göre, sözleşmenin işlem temeli, belirli olguların varlığına veya gelecekte gerçekleşeceğine ilişkin olup sözleşmenin kuruluşunu etkilemiş ortak tasavvurlardan oluşur. Sözleşmenin temelini teşkil eden kendisi üzerine anlaşmanın dayandığı ve karşılıklı edimlerin tayin olunduğu edim ve karşı edim arasındaki dengenin, taraflardan biri için artık çekilmez, katlanılamaz biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusu olacaktır (Bkz. Josef Esser/Eike Schmidt, Schuldrecht, Band 1, Allgemeiner Teil, Heidelberg 1984 s.330 vd; Serozan age. s. 164 vd.).
İsviçre Hukukunda DESCHENAUX age’inde 189-190. sayfalarında;
“Yargıcın bir sözleşmenin dönme ya da fesih suretiyle ortadan kalktığının veya emprevizyon nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasının kabul edilebilmesi için şu koşulların oluşmasını öngörmektedir:
a) Öngörülmez bir dış olayın sebep olması. Söz konusu dış olay bir kişi olayı olmamalıdır, öngörülemez olmalıdır ve sözleşmenin dengesinin yargıçtan müdahale talep eden tarafın kusurundan kaynaklanmaksızın bozulmuş olmalıdır.
b) Sözleşme ekonomisinin bozulması. Yargıç, yalnızca sözleşme henüz ifa edilmediği takdirde ne ölçüde emprevizyon kuramı çerçevesinde müdahale edebilir. Öngörülemez olgular, taraflar arasındaki sözleşmesel dengeyi bozmuş olmalıdır. Bu hal özellikle sinallagmatik sözleşmelerde, edim ve karşı edim arasındaki ilişkinin bozulmasında söz konusu olur.
c) Objektif olarak katlanılması beklenebilecek rizikonun aşılmış olma-şı. İçtihatlar, denge bozukluğunun önemli, açık ve aşırı olmasını aramaktadır. Bu nedenle, her somut olayda, objektif bir değerlendirme ile, emprevizyon kuramını ileri süren tarafın üstlenmesi gereken azami rizikonun belirlenmesi gerekir; eğer bu riziko aşılmışsa, yargıç sözleşmeye el atabilecektir.
Yabancı hukuklardaki yasal düzenlemeye bakıldığında; işlem temelinin çöktüğü kuramının yasalara girdiği görülmektedir. Alman Medeni Kanunda 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle işlem temelinin çöktüğü kuralı yasalaşmış bulunmaktadır (BGB. Paragraf 313.). Hollanda Medeni Kanununun 258 inci maddesinde aynı ilkenin yer aldığı anlaşılmaktadır.
Türk Hukuku’na gelince; önceleri Yüksek Yargıtay ahde vefa ilkesini mutlak uygulamakta idi.
“Tacir olan müteahhidin basiretli bir iş adamı gibi davranıp işi üstlenmişken artacak fiyatları dikkate alması gerekli olup devalüasyon ile oluşan fiyat farklarını fevkalade hal olarak ileri sürerek fiyat farkı talebinde bulunamaz.” (Y.ll.H.D.26.6.1979 gün, E.1979/3352-K:3442; Y.H.G.K. 02.04.1975 gün, E:1993/T-569 K:432).
Hukukumuzda önceden görülemeyen değişikliklerin borçlunun borcunu yerine getirmesini olağanüstü güçleştirmesi karşısında sözleşmenin yeniden gözden geçirilmesi hakkında genel bir hüküm yoktur. Yalnızca kanunda bazı sözleşmelere ilişkin özel hükümlere yer verilmiştir (Örneğin BK. m. 82, 264, 282, 286, 344, 365/2, 517/1, 535/7).
Yargıtay daha sonraki uygulamalarında MK. 2. maddesinden de esinlenmek suretiyle hem clausula rebus sic stantibus ilkesini, hem de işlem temelinin çökmesi ya da sarsılması kuramını uygulamak suretiyle uyarlama davalarının görülebilir olduğunu kabul etmiştir.
Ekonomik şartlarda aşırı enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi, vs nedenlerle meydana gelen olağanüstü değişiklik ve dolayısıyla tarafların edimleri arasındaki denge önemli ölçüde sarsılmış, edimin olduğu gibi yerine getirilmesi borçludan beklenemez duruma gelmişse doğruluk ve dürüstlük kuralları gözönünde tutularak “işlem temelinin çökmesi ya da aşırı derecede sarsılması ilkesi uyarınca sözleşme yeni durumlara uyarlanabilir. Kira sözleşmelerinde BK. 264. maddesinin de uyarlamalarda dikkate alınması elbette mümkündür. Burada ana ilkelerin yanında şu hususun da vurgulanmasında yarar vardır: işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir (Bkz. Prof. Dr. Kemal Tahir Gür-soy, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazari-yesi, 1950 S.59-60); Y.H.G.K.3.2.1998 gün E. 1987/11-411 K. 1988/66; 1.7.1992 gün, E.1992/13-360 K. 1992/425; 22.6.1994 E.1994/13-359 K. 1994/437; 19.2.1997/gün E.1996/11-674 K.1997/87.
İşlem temelinin çökmesi kuramının Türk öğreti ve yargısal inançlarında benimsendiği söylenebilir.
Ne var ki, bu ilkelerin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususunda uyuşmazlık bulunmaktadır.
İşlem temelinin çöktüğü kuramının sürekli (sürekli edimli) borç ilişkilerinde uygulanabileceği İsviçre-Türk Öğreti ve Uygulamasında baskın şekilde benimsenmektedir. Bu ilkenin uygulanması için sözleşmenin mutlaka uzun süreli olması koşul mudur? Yargıtay bir kararında bu ilkenin gelecekte sonuç doğuracak veya gelecekte yerine getirilecek yahut derhal ifa ile sona ermemiş sözleşmelerde uygulanabileceğinin benimsenmesi gerektiğini vurgulamıştır (Bkz. Y.H.G.K. 3.2.1988 gün E. 1987/11-411 K. 1988/66).
Görüldüğü gibi Yargıtay kısa süreli sözleşmelerde uyarlama olamayacağına dair yasaklayıcı bir kural koymamıştır. Yabancı ve Türk Öğretisinde hakim fikre göre, bu kuramın hem kısa süreli, hem de uzun süreli sözleşmelerde uygulanabileceği benimsenmektedir. Hatta öğretide bazı yazarlar açıkça bir yıllık kira sözleşmelerinde dahi kiracı lehine uyarlama davası açılabileceğini savunmaktadırlar (Gürsoy, age, s: 121-123; Kaplan age. s: 162; Larenz/Wolf, Aligemeiner Teildes Burgerlichen Rechts, 8 Aufı, München 1997, s.720; Prof. Dr. Haluk BURCUOĞLU, Hukukta Uyarlama, Özellikle Taşınmaz Kiralarında Uyarlama; Prof. Dr. ismet Sungurbey’e Armağan, s: 75vd.).
Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası
Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası, Türk Borçlar Kanunun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138.md.sinde anılan genel bir dava türüdür. Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulduğu esnada öngörülmeyen ve öngörülmesi imkanı olmayan ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü koşulların ortaya çıkması halinde sözleşme ile üstlenilen edimin yerine getirilmesini istemenin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi durumunu ifade etmektedir. Taraflardan birisi aşırı ifa güçlüğüne düştüğü vakit mahkemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını isteme hakkı vardır.
Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası Şartları
Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep etmek için şu şartlar gereklidir:
- Geçerli bir sözleşme olması,
- Sözleşmenin kurulmasından sonra, önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü olayların meydana gelmesi,
- Olağanüstü duruma borçlunun sebep olması,
- Olağanüstü durum sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi ve borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifşa etmemiş olması.
Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası ve Uzman Avukat Kadrosu
Kısa Süreli Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası ile ilgili husumetlerde avukatın deneyimi çok önemlidir. Yargılama süresince mahkemeler titizlikle incelemeler yapacak ve her dava kendine özgü bir şekilde sonuçlandırılacaktır. Uyarlama davalarında konusunda uzman bir avukat, müvekkile zaman ve para kaybettirmemeye çalışacaktır.