Arsa Avukatı ve Danışmanlık Hizmetleri AKPINAR Hukuk
Arsa avukatı ekibimiz, faaliyet alanlarımızda belirtilen hukuki konularda yurtdışı ve yurt içinde, müvekkillerimize ihtiyaçları doğrultusunda çok dilde, mahremiyet kurallarına riayet ederek, avukatlık etik kurallarını gözeterek, kaliteli, ilkeli, sorumluluk bilinciyle, mümkün olabilecek en hızlı zaman dilimi içerisinde, karşılıklı güvene dayalı, avukatlık ve danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
Arsa Avukatı nedir?
Arsa avukatı arsa, tarla, tapu, inşaat ve emlak gibi taşınmaz mallardan kaynaklı davalara bakan avukattır. Ülkemizde gayrimenkule olan talep neticesinde ev, arsa ve tarla için dava açılmasına sıkça rastlanmaktadır. Söz konusu arsadan kaynaklı sorunlar kimi zaman hukuk yolları kullanılmadan anlaşarak çözümlenmekte diğer uyuşmazlıklar ise dava yoluyla çözüme ulaşmaktadır.
- Ekibimiz özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde
- verasetten kaynaklı arsa üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında
- veya arsa payının düzeltilmesi davalarında ihtilaf çözüm aşamasına kadar sunmaktadır.
Arsa Avukatının pratikte en çok karşılaştığı sorunlar
Arsa avukatı, günümüzde taşınmaza olan talebin büyük bir artış göstermesine müteakib bu konulara ilişkin uyuşmazlıklarda çokça mesai harcar hale gelmiştir. Bazen ortak alınan bir arsa üzerinde bina yapılmaktadır bazen de aynı binadan daire şeklinde bağımsız bölüm veya işyeri olan birden çok kişi bir araya gelerek bir arsa üzerinde ortak olarak gayrimenkul sahibi olmaktadırlar. Arsa üzerindeki ortaklık binanın yapımı sonrasında da bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları üzerinden devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda arsa payları malikler tarafından alınacak kararlarda 2/3 oyçokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle arsa payının doğru tespit edilerek bağımsız bölümlerin tahsis edilmesi önemlidir. Maketten veya kağıt üzerinde satın alınan konutların tamamlanamaması, mirastan kaynaklı (arsa, tarla vs.) gayrimenkul paylaşılması ve izale-i şuyu davaları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının düzeltilmesi davası, arsa üzerinde izinsiz yapılan yapılar, arsa üzerinde imara uygun yapılmayan yapılardan kaynaklı sorunlar en çok karşılaşılan sorunlar arasında gelmektedir. Bu noktada uzman bir gayrimenkul avukatına vekalet verilerek sorunların giderilmesi çok önem arzetmektedir.
Arsa Avukatına ihtiyaç duyulan davalar ve hizmetlerimiz
Arsa avukatının en çok karşılaştığı ve en çok ihtiyaç duyulduğu davalar; mirastan kaynaklı (arsa, tarla vs.) gayrimenkul paylaşılması ve izale-i şuyu davaları, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, tapu kayıtlarının düzeltilmesi davası, kentsel dönüşüm arsa payı düzeltilmesi davası, kat irtifakının iptali davası, belediyeye karşı imar hukukundan kaynaklı davalar durumunda konularında uzman ortaklarımız hizmetinizdedir.
- Özellikle belirtmeliyiz ki ülkemizdeki tüm iller bazında tüm mahkemelerde müvekkillerimizin Arsa Avukatı ekibimiz tarafından temsil edilmesi,
- dava dosyalarının hazırlanması,
- ülkemizdeki mahkeme kararlarının tüm mahkemelerde istinaf veya temyiz davaları,
- taşınmazlardan doğan icra, alacak davası, haciz işlemlerine dair her türlü danışmanlık talebi ve/veya davalarınızda,uzman ortaklarımız hizmetinizdedir.
Konusunda Uzman Arsa Avukatı Ekibimizle Müvekkillerimizi Yurtiçi Tüm İller Bazında Temsil Ediyoruz
Arsa avukatı, müvekkillerimizi tecrübeli avukat ortaklarımızla, yurtiçi ve yurtdışı avukatlık ve danışmanlık hizmetlerimizle ve ayrıca avukat ortaklarımızla yurtiçi tüm iller bazındaki davalarda her düzey mahkeme nezdinde temsil ediyoruz.
Arsa Avukatı Sorumluluğu
Arsa avukatlığı, arsa ile ilgili davaların konusunda uzmanlık gerektirmesi nedeniyle sorumluluğu yüksek bir avukatlık alanıdır. Her ne kadar ülkemizdeki avukatlık sisteminde arsa avukatı gibi bir titr söz konusu olmasa da, bir avukatın o alanda çokça pratik yapması, bilgi ve tecrübesi o avukatın uzmanlık alanı haline gelebilmektedir. Bu durumda konusunda uzman olmayan arsa avukatı, müvekkile para kaybıyla birlikte hak kaybına neden olabilecek, müvekkilin zaman ve para kaybına neden olacaktır. Müvekkilerin bu konuda vekalet verirken avukatın, öncelikli olarak konusunda uzman ve tecrübeli bir avukat olup olmadığına dikkat etmeleri gerekmektedir.
Avukatlık, yargı erki içinde, bağımsız savunmayı temsil eden kamu hizmeti niteliğinde bir meslektir.
Avukat ve danışmanlarımız, yargının kurucu unsurlardan olan bağımsız savunmayı serbestçe ve eşitlik ilkesine göre temsil ederler.
“Detaya Odaklan-Tümü Gör” şiarı ve “Dürüstlük, Strateji, Hukuki Zekâ” felsefesi ile hareket eden ekibimiz müvekkillerimizin her daim yanında ve hizmetinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Ekibimiz tüm faaliyet ve çalışmalarını müvekkillerimizle arasındaki gizliliği tam anlamıyla koruyarak gerçekleştirmektedir.
ÖRNEK KARAR
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi 2008/10404 E.N , 2009/700 K.N.
İlgili Kavramlar
ARSA PAYLARININ YENİDEN TESPİTİ
KAT MÜLKİYETİ
Özet
KAT MALİKİ VEYA KAT İRTİFAKI SAHİBİ TARAFINDAN, ARSA PAYLARININ YENİDEN DÜZENLENMESİ İSTENDİĞİNDE, MAHKEMECE, BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN CİNSİ, BULUNDUĞU KAT, ALANI, ISINMA SİSTEMİ, AYDINLANMASI, MİMARİ KULLANIMI VE KONUMU, CEPHESİ, MANZARASI, KULLANMA AMACI (KONUT, İŞYERİ VS.) EKLENTİLERİ, GÜNEŞTEN YARARLANMA, RÜZGAR VE DİĞER DIŞ ETKENLERDEN ETKİLENME GİBİ HUSUSLAR DİKKATE ALINARAK, BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ İLE BÖLÜME ÖZGÜLENEN ARSA PAYI ARASINDA DENKLİK SAĞLANMALIDIR.
İçtihat Metni
Dava dilekçesinde, anataşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılardan İbrahim ve F.Hasan vekili ile Özcan vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir,
Mahkemece, yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 5711 sayılı Yasa’yia değişik 3. maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”
Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda;
1- Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’nden sorulup, buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirtilerek davacıların iyiniyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmemiş olması,
2- Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmemiş olması,
3- Bağımsız bölümler, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin tespiti açısından tek tek ve yukarıda açıklanan unsurları esas alınarak in-celenmek, bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları be-lirlenmek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında dü-zeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanmak suretiyle düzen-lenecek bir rapora dayalı olarak karar verilmesi gerektiği düşünülmeden, salt kat mülkiyetine geçme tarihindeki değerleri dikkate alan soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmiş olması,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece; yukarıda (1) ve (2) nolu bentlerde yapılan açıklama doğrultusunda araştırma yapıldıktan sonra bilirkişiden (3) nolu bentteki şekilde ek rapor alınmalı, bu ek raporun bozma ilamına ve yasaya uygunluğu denetlenmeli ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 05.02.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
