Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışında Avukatlık ve Danışmanlık Hizmetleri AKPINAR Hukuk
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı durumunda avukat ekibimiz, faaliyet alanlarımızda belirtilen hukuki konularda yurtdışı ve yurt içinde, müvekkillerimize ihtiyaçları doğrultusunda çok dilde, mahremiyet kurallarına riayet ederek, avukatlık etik kurallarını gözeterek, kaliteli, ilkeli, sorumluluk bilinciyle, mümkün olabilecek en hızlı zaman dilimi içerisinde, karşılıklı güvene dayalı, avukatlık ve danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı Mümkün Müdür?
Türk Medeni Kanunu hükümleri incelendiği zaman kural olarak ipotek tesisinde eşin rızasının aranmadığı görülmektedir. Bu durumun istisnası TMK 194. maddesinde yer alan Aile Konutu düzenlemesidir. TMK 194/1’ e göre “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz”. Bu ilgili hüküm çerçevesinde değerlendirildiğinde;
- eşlerden biri diğer eşin rızasını‘açık’ olarak almadan aile konutu üzerinde ipotek tesis edemeyecektir.
- Ancak taşınmaz, aile konutu olarak nitelendirilebilecek durumda değilse malik olan eş taşınmaz üzerinde ipotek tesis edebilecektir
- Böyle bir durum söz konusu olduğunda eşin rızası da aranmayacaktır.
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı Olduğunda Pratikte Nelerle Karşılaşılır
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı olması durumunda eş tarafından ipoteğin kaldırılması davası açılıp ipoteğin fekki (kaldırılmasına) karar verilmesi mümkündür. Pratikte ve Yargıtay kararlarında ‘eş muvafakatinin alınmaması’ ipoteğin kaldırılması için geçerli sebep olarak görmektedir.
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı Halinde Yargıtay’ın Örnek Kararı
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı durumunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2-2934 Esas – 2017/1556 Karar Sayılı 06.12.2017 tarihli kararında da bu husus açıklanmıştır.‘Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacı kadının bilgi ve onayı dışında, TMK m. 194/1 e aykırı olarak ipotek tesis edilmesi nedeniyle, yerel mahkemece ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından bu yöne ilişkin direnme kararı yerindedir’
Yargıtay kararından da çıkarılabildiği gibi eş tarafından verilmesi zorunlu olan rızanın sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç sözleşmenin kurulması esnasında verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde geçersiz ipotek sözleşmesine dayanılarak yapılan tescilde yolsuz olacaktır. Rıza beyanının yazılı olarak yapılması durumu da ispat açısından büyük önem taşımaktadır.
- Yargıtay kararından da çıkarılabildiği gibi eş tarafından verilmesi zorunlu olan rızanın sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç sözleşmenin kurulması esnasında verilmesi gerekmektedir
- Aksi takdirde geçersiz ipotek sözleşmesine dayanılarak yapılan tescilde yolsuz olacaktır
- Rıza beyanının yazılı olarak yapılması durumu da ispat açısından büyük önem taşımaktadır
- Ayrıca malik eş aynı zamanda borçlu ise kendi borcu için ipotek tesis edildiğinden kefalet ilişkisi söz konusu olmayacaktır bu doğrultuda eşin rızası olmaksızın ipotek tesis edilebilecektir taşınmaz malikinin kefil olarak adlandırılabileceği durumlarda da ipotek tesisi için eşin rızası kanunen aranan bir şarttır.
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı Konusunda Uzman Avukat Ekibimizle Müvekkillerimizi Yurtiçi Tüm İller Bazında Temsil Ediyoruz
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı durumunda müvekkillerimizi tecrübeli avukat ortaklarımızla, yurtiçi ve yurtdışı avukatlık ve danışmanlık hizmetlerimizle ve ayrıca avukat ortaklarımızla yurtiçi tüm iller bazındaki davalarda her düzey mahkeme nezdinde temsil ediyoruz.
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı Durumunda Avukatın Sorumluluğu
Eşin Haberi Olmadan İpotekli Ev Satışı, konusunda uzmanlık gerektirmesi nedeniyle sorumluluğu gerektirir. Bu konuda uzman olmayan bir avukat, müvekkile para kaybıyla birlikte hak kaybına neden olabilecektir. Müvekkilerin bu konuda vekalet verirken çok titiz davranmaları ve dikkat etmeleri gerekmektedir.
Avukatlık, yargı erki içinde, bağımsız savunmayı temsil eden kamu hizmeti niteliğinde bir meslektir. Ve sorumluluğu da bu sebepten bir hayli fazladır.
Konusunda uzman avukat ve danışmanlarımız, yargının kurucu unsurlardan olan bağımsız savunmayı serbestçe ve eşitlik ilkesine göre temsil ederler.
Ayrıca önemli bir husus ise, yurt dışında yaşayan fakat dil konusunda problem yaşayan danışanlarımıza da lisans ve yüksek lisans düzeyinde yurt dışı eğitimi olan avukatlarımız olması dolayısıyla İngilizce ve Fransızca danışmanlık verilmekte ve vekaleten hukuki işlemleri takip edilebilmektedir.
Ekibimiz tüm faaliyet ve çalışmalarını müvekkillerimizle arasındaki gizliliği tam anlamıyla koruyarak gerçekleştirmektedir.
Yargıtay örnek kararı:
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2015/2-247
K. 2015/2323
T. 21.10.2015
* BANKANIN İYİNİYETİ / KÖTÜNİYETİ (Aile Konutu Üzerindeki İpoteğin Kaldırılması İstemi – Tapu Kaydında İpotek Tesis Edildiği Tarihte Aile Konutu Şerhi Bulunmasa da Bunu Bilebilecek Durumda Olan Veya Bilen Kişinin İyiniyetinin Bulunduğunun Kabul Edilemeyeceği/Lehine İpotek Tesis Edilenin Kötüniyetli Olduğunu Kanıtlama Yükümlülüğünün Buna İddia Edene Düştüğü ve Davalı Bankanın Kötüniyetli Olduğununun Kanıtlanmadığı Gerekçesi İle Davanın Reddinin Doğru Olmadığı)
* İPOTEĞİN KALDIRILMASI İSTEMİ (Davalı Eşin Dava Konusu Aile Konutu Üzerinde Diğer Davalı Banka Lehine İpotek Tesis Ettiği ve Bu İşlem Sırasında Davalı Banka Tarafından Davacı Eşin Açık Rızasının Alınmadığı – Yapılan İşlemin Geçerli Olduğunun Kabul Edilemeyeceği/Davanın Kabulünün Yerinde Olduğu)
* AİLE KONUTU ŞERHİ (Dava Konusu Taşınmazın Tapu Kaydında İpotek Tesis Edildiği Tarihte Aile Konutu Şerhi Bulunmadığı/Davalı Eşin Dava Konusu Aile Konutu Üzerinde Diğer Davalı Banka Lehine İpotek Tesis Ettiği Sırada Banka Tarafından Davacı Eşin Açık Rızasının Alınmadığı – Yapılan İşlemin Geçerli Olduğunun Kabul Edilemeyeceği)
* İYİNİYET (Tapuda Aile Konut Şerhi Olmasa da Bunu Bilebilecek Durumda Olan veya Bilen Kişinin İyiniyetinin Bulunduğunun Kabul Edilmesinin Mümkün Olmadığı – Davalı Banka Tarafından Davacı Eşin Açık Rızasının Alınmadığından Yapılan İşlemin Geçerli Olduğunun Kabul Edilemeyeceği)
* EŞİN AÇIK RIZASININ BULUNMAMASI (Davalı Banka Tarafından Davacı Eşin Açık Rızasının Alınmadığı – Yasa Eşin Açık Rızasını Aradığından Yapılan İşlemin Geçerli Olduğunu Kabul Etmenin İmkansız Olduğu/Davanın Kabulüne Karar Verilmesi ve Bu Kararda Direnilmesinin Usul ve Yasaya Uygun Olduğu/İpoteğin Kaldırılması İstemi)
4721/m.6,193,194,1023
ÖZET : Dava, aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılması ve aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir. Tapuda aile konut şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir. Dava konusu taşınmazın tapu kaydında ipotek tesis edildiği tarihte aile konutu şerhi bulunmadığı açıktır. Davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Hal böyle olunca, mahkemece yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya uygun olup; direnme kararının onanması gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki “ipoteğin kaldırılması ve aile konutu şerhi konulması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Akhisar Aile Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 28.06.2013 gün ve 2013/292 E. 2013/398 K. sayılı kararın incelenmesi davalılardan Vakıflar Bankası TAO vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 17.02.2014 gün ve 2014/1158 E. 2014/2936 K. sayılı ilamı ile;
(… Mahkemece davacı kadının rızası alınmadan davalı koca adına tapuda kayıtlı olan ve aile konutu niteliğindeki taşınmaza davalı banka tarafından ipotek konulduğu belirtilerek davanın kabulü ile ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK. md.6). İpotek tesisine ilişkin işlemden önce taşınmazın tapu kütüğünde “aile konutu’ olduğuna ilişkin bir şerh bulunmamaktadır. Bu durumda davalı bankanın ipoteğe ilişkin kazanımı iyi niyetli ise korunur (TMK. md. 1023). Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. İyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre lehine ipotek tesis edilenin kötüniyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü buna iddia edene düşer (TMK. md.6). Toplanan delillerden davacı, lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın kötü niyetli olduğunu kanıtlayamamıştır. Bu durum nazara alınmadan, davanın reddi yerine yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…),
Gerekçesi ve oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılması ve aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir.
Somut olay gelince, dava konusu taşınmazın tapu kaydında ipotek tesis edildiği tarihte aile konutu şerhi bulunmadığı açıktır. Davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır.
Hal böyle olunca, mahkemece yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya uygun olup; direnme kararının onanması gerekir.
